売却成功のポイント
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不動産会社の選び方
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不動産会社の選び方
不動産売却をするなら、どんな業者が良い？
不動産を売却する際に重要なのが「不動産会社選び」です。
売り出し価格の設定や買い手を探す・価格交渉・その他契約書の準備等、不動産の売却にはやることが多くすべて自力で行おうとするとかなりの労力になります。
それらすべてのサポートを不動産会社が担ってくれるので、その不動産会社や担当の力量によってスピードや精度が左右されていきます。
ご自身にあった不動産会社がどういった会社なのかをしっかり見極めていきましょう。
不動産会社にも得意不得意がある？
不動産会社といっても様々で、それぞれに得意不得意があることをご存知でしょうか？
①分譲系
土地区画分譲や戸建て分譲・建売業者・マンションデベロッパー等
②買取・再販系
中古物件を買取り、リノベーションなどをして付加価値をつけ再販売する
③仲介系
不動産取引で、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させる
④その他専門系
オフィスビル、テナントビル等の運営・競売、任意売却専門・その他企画開発系
一般的にお客様が不動産を売却する際に依頼する会社は③の仲介会社になります。
ただ仲介会社の中でも「一戸建てが得意」「中古マンションが得意」「買い取り不動産会社へ物件を持ち込むことができる（業販）」など得意分野が異なってきます。
大手企業より中小企業の方が良い理由は？
不動産売却をお願いするときに、ついつい大手不動産会社を選んでしまう人が多いと思います。しかし、中小企業には中小企業にしかないメリットがあります。
地域密着の強固なネットワーク
地域に根ざした深い知識と業者間のネットワークを持ち、地域のニーズを把握しているので、大手より地元の売却に強い場合があります。
より親身な売却対応が可能
多くの案件を抱える大手と違い、お客様一人一人に丁寧な対応が可能です。お客様のご要望や状況に合わせ、きめ細やかなサポートができます。
もちろん、大手企業の方が販売力や安心感という点では強い力を発揮します。
状況に合わせて好みの不動産会社を探してみるのも一つです。
あなたにとって良い不動産会社とは…？
ポイントは「不動産会社によってメインの業務や得意分野が違う」ということを知っておくこと、
そしてその前提をもとにどのような物件を取り扱っている会社なのかをよく観察することです。
極端な話、賃貸専門会社が不動産売却を扱っても法律上問題ありませんが、
"得意分野ではない"ので売却に時間がかかってしまったり、適正価格より低い価格で売却してしまう可能性も大いにあります。
また、会社の規模ではなくその会社の提供しているサービスが大事です。
不動産をより魅力的に見せ買い手をより多く集めるサービス、売れなかった時の保証など様々なサービスがあるので、売り主様のニーズにあったサービスを提供しているかをしっかり確認したほうが良いでしょう。
不動産会社を見極めるポイントは人それぞれですが、やはり一番のポイントはどれだけ信頼できる営業マン、スタッフに出会えるかではないでしょうか。スタッフの知識や交渉力によって取引条件が良くなることもあります。
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売却時の諸経費
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売却時の諸経費
不動産を売却する場合にはさまざまな諸費用や税金がかかります。
売却する際は手取り金額がどれくらいになるのかを事前にチェックしたうえで、計画的に売却を進めましょう！
1.売却仲介手数料
不動産業者が仲介して売却する場合には、その報酬として支払うお金がかかります。
それを仲介手数料（媒介報酬）といいます。
成功報酬として支払うものなので、売却依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。
仲介手数料は法律で上限額が決まっており、不動産の売却価格により異なります。売却価格が200万円以下なら価格の5％、200万超から400万円以下なら価格の4％、400万円超なら価格の3％に消費税を足した金額が上限額です。
※仲介手数料は不動産会社によって異なります。
2.売買契約書に貼付する印紙代
売買契約書には印紙税法により必ず契約金額に応じた収入印紙を貼り、消印をしなければなりません。
印紙代の一般的な例は以下の通りです。
|
売買 価格 |
1万円 未満 |
10万円 以下 |
50万円 以下 |
100万円 以下 |
200万円 以下 |
300万円 以下 |
500万円 以下 |
1,000万円 以下 |
5,000万円 以下 |
1億円 以下 |
5億円 以下 |
10億円 以下 |
記載が ないもの |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
不動産売買 契約書 印紙代 |
非課税 | 200円 |
400円 軽減後 200円 |
1,000円 軽減後 500円 |
2,000円 軽減後 1,000円 |
1万円 軽減後 5,000円 |
2万円 軽減後 1万円 |
6万円 軽減後 3万円 |
10万円 軽減後 6万円 |
20万円 軽減後 16万円 |
200円 | ||
3.抵当権等抹消費用
売却物件に抵当権などが設定されている場合、購入希望者に物件を引き渡す前にその権利を抹消しなければなりません。
物件を担保に金融機関から融資を受けている場合は抵当権などが設定されていることがあります。
抹消のための費用は権利の種類や数によって異なりますので、詳しくはお問い合わせください。
4.譲渡税
5.引き渡し準備などにかかる費用
売却する物件の名義が売主以外になっていたり住所が変更になっている場合などは、
そのまま買主が所有権移転登記をすることができません。
そのため、修正するための登記の費用がかかります。
また、引き渡し条件によってはその費用もかかってきます。
（引き渡し条件が、リフォーム渡し・更地渡しなど）
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高く売るポイント
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高く売るポイント
いざ売却する際に何も考えずに売却を依頼してしまうと、数百万円単位で大損をしてしまう可能性があります。 家を売る際にはしっかりと計画を立てて賢い売却活動をしましょう。
ポイント1 現在の自分の状況の把握と売却する理由を考えましょう
現在の手元資金、住宅ローン残債や月々の返済状況などの経済状況を確認しましょう。
売主様のご状況によって、どのように売却を進めるかが、よりうまく売却するポイントになります。
特に、どのぐらいの期間内に売却を希望するかによって売却方法が変わってきます。
ポイント2 信頼できる不動産会社・担当者を選ぶこと
実際に家を売却する際には、自力で買主を探すことは非常に難しく、ほとんどの場合は不動産会社に依頼する形になります。
その際に、不動産会社を選ぶ基準として一番失敗するケースは、売却査定価格だけで不動産会社を選んでしまうことです。 査定価格ももちろん大事ではあるのですが、「査定価格＝売れる価格」である保証はありません。
売主様の要望やスケジュールを把握し、売却活動に対してしっかりアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが大事です。そして何より売主様自身がこの人なら任せられるという担当者に依頼することが大事でしょう。
ポイント3 売り出し価格設定と段階ごとの売却価格を決めること
３つ目に大事なポイントとしては、「売却価格」をいくらに設定するかという点になります。
具体的な売却価格の決め方ですが、売却査定価格などを基にしてある程度売り出し前に目安となる価格を設定するとよいでしょう。
価格設定の目安となるポイントは
- 希望価格
- 売主様が売りたい価格
- 相場価格
- おそらく売れるであろう価格
- 限界価格
- これ以上値下げできない
売主様の状況によりますが、時間的な余裕があるのであれば、まずは希望価格から売り出してみてもいいかと思います。
相場価格からは高くなってしまうと思いますが、売れる可能性もありますので最初はこれでよいでしょう。
もし時間的余裕がなければ相場価格で売り出すことが必要かもしれません。
最後に限界価格ですが、これ以上値下げできないという価格を決めておきますと、買主からの値引き交渉が発生した際に落ち着いて対応できるでしょう。
どちらにしろ、この売却価格設定は不動産のプロと相談の上、慎重に決めたほうがいいでしょう。
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04
売却に必要な書類
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売却に必要な書類
不動産売却に必要な書類とは
不動産売却時には様々な資料が必要です。
事前にどんな書類が必要か把握しておくことでスムーズな取引が行えます。
下記のチェック表で確認の上備えておきましょう。
書類の準備時期は担当者に確認することも大切です。
※○：必須書類
△：任意又は該当者のみ
×：非該当
| 項目 | 内容 | マンション | 一戸建て | 土地 | |
|---|---|---|---|---|---|
|
①身分証明書 （免許証やパスポート等） |
本人確認のために必要になります。 | ◯ | ◯ | ◯ | |
|
②登記済権利書、 もしくは 登記識別情報 |
登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明するものになります。 売却物件の内容確認、および所有者の移転登記時に必要になります。 |
◯ | ◯ | ◯ | |
| ③実印・印鑑証明書 |
印鑑証明書は、発行から3カ月以内のものを用意します。 共有者がいる場合は共有者全員分が必要です。 |
◯ | ◯ | ◯ | |
|
④固定資産税納税通知書 および 固定資産税評価証明書 |
固定資産税の確認や、移転登記の際の登録免許税の算出に必要です。 | ◯ | ◯ | ◯ | |
| ⑤住民票 | 現住所と登記上の住所が違う際に必要になります。 | ◯ | ◯ | ◯ | |
|
⑥土地測量図 境界確認書 |
戸建てや土地の売買に必要な書類です。 特に境界線は明確になっていないと、後々隣接地の所有者とのトラブルになりかねません。 |
× | ◯ | ◯ | |
|
⑦建築確認済証 および検査済証 |
建物の売買の際に必要となります。 該当物件が建築基準法で定められた基準で建築されたものかを証明するものです。 |
△ | △ | × | |
|
⑧マンションの管理規約、 使用細則維持費関連書類 |
売却する不動産がマンションの場合は必要です。 ペットの飼育が可能かなど、どのような管理規約になっているかの情報を得ることができます。 |
◯ | × | × | |
|
⑨ローン残高証明書 あるいは ローン返済予定表 |
住宅ローンの残債がある場合残債の総額を知らせるために必要です。 | △ | △ | △ | |
| ⑩賃貸借契約書 | もし賃貸として貸し出している場合は必要になります。 | △ | △ | △ |
※紛失してしまっている場合等は担当者に相談してみてください。
また上記以外にも売却する不動産によっては必要なものが異なるので担当者に確認を取っておきましょう。
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05
仲介手数料について
POINT
05
仲介手数料について
仲介手数料とは？
仲介手数料は不動産会社を通じて不動産を購入・売却した際に支払う成功報酬となります。
この仲介手数料は法令で定められています。
したがって、売買契約が成立しなければ不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料の計算方法について
不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の通り売買代金の金額区分ごとに定められています。
依頼者の一方から受領できる報酬額
| 取引額 | 報酬額(税抜) |
|---|---|
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額の5％以内 |
| 取引額200万円を超え400万円以下の金額 | 取引額の4％以内 |
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額の3％以内 |
※仲介手数料は消費税課税対象なので、別途消費税がかかります。
仲介手数料を計算するには、上記のように売買価格を
「200万円以下の部分」、
「200を越えた400万円以下の部分」、
「400万円を超える部分」
の3つに分割する必要があります。
例えば、1,000万円で売買できた場合、
「200万円分を5％+消費税」、
「200万円～400万円となる200万円部分を4％+消費税」、
「残りの600万円部分を3％+消費税」
で計算して合算します。
- 「低廉な空家等の媒介特例」の拡充により、物件価格800万円以下の売買に対する手数料額が最大33万円に引き上げ
- 令和6年7月、空き家の流通を後押しをするため、国土交通省が報酬規定の改正を行いました。今まで400万円以下の宅地物件に対し、手数料上限額を規定値より引き上げておりましたが、今回の改正により、物件価格800万円以下の売買に対する手数料上限額を最大「30万円×1.1（33万円）＝33万円」に引き上げました。 800万円以下の売買契約の場合、上記の計算式ではない、特例の手数料額を提示させていただくことがございます。
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よくある質問
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よくある質問
売却活動についてのよくある質問
- Q. 媒介契約はどのような契約になりますか？
- A.媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の三種類になります。 どの契約を交わすかは売主様の状況によって変わりますのでご相談ください。
- Q. 住みながら売却活動はできる？
- A.可能になります。実際に住みながら売却される方が多くいらっしゃいます。 購入希望者が見学に来られた際にはご協力ください。
- Q. 折込チラシやインターネットへの掲載など費用の負担はあるの？
- A.売主様が広告費を負担することはありません。基本的に買主様を探すための費用は当社にて負担します。
- Q. 近所に家を売却することを知られたくありません。それは可能？
- A.可能です。当社独自のネットワークで買主様をお探しします。また、広告活動も売主様と相談の上進めることが可能です。 また、インターネット広告は興味のあるユーザーにしか目に触れない広告なためおすすめしています。
- Q. 家のカギは預けたほうがいいのでしょうか？
- A.住みながら売却する場合は必要ありません。すでに退去済みで空き家の場合は預けて頂いたほうが良いです。
- Q. 購入希望者が突然来ることはありますか？
- A.購入希望者が突然来ることはありません。事前に売主様へ予定を連絡させて頂いた上で訪問します。
- Q. 購入希望の方が来る前にやっておくことは？
- A.できる限りきれいに掃除をすることが大事です。特に玄関はきれいに掃除してください。 その他にも目に見えるほこりはふき取ってください。 また、部屋の照明はすべてつけて明るい印象にしましょう。窓を開けて部屋を換気してください。
