不動産売却サービス
Service
不動産の売却方法は売主様のご要望や状況に応じてさまざま。
八幡地所では、仲介売却をはじめ不動産買取や任意売却にも誠心誠意、対応しています。
まずは希望をお聞かせください。
仲介売却
仲介売却とは
仲介売却とは、不動産会社に売買の仲介を依頼し、不動産の買主様を探してもらう方法です。
不動産会社が売主様と買主様の間に入り、宣伝活動で購入希望者を広く募り、買主様との交渉や売買契約などすべての取引を進めます。不動産会社が買い取る「不動産買取」と比べると高額で売却できる可能性が高いため、多くの方に選ばれている取引形態です。
仲介売却のメリット
適正価格で売却出来る
仲介売却は相場に合わせて価格設定するため、適正価格での売却を実現出来ます。時間がかかってでも、少しでも高く売りたいという方におすすめです。
住宅情報誌やWEBサイトへ掲載出来る
仲介売却では、不動産会社が広告宣伝を行い、購入希望者を広く募ります。住宅情報誌やWEBサイトなどにも掲載されるため、たくさんの購入希望者のなかから、より良い条件の買主を選ぶことも可能です。
仲介売却における3つの媒介契約
仲介売却を依頼する際に締結する媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴を把握し、自分にとってベストな契約方法を選びましょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約可能な数 |
不動産会社1社のみ ほかの不動産会社と契約した場合、違約金が発生する |
不動産会社1社のみ ほかの不動産会社と契約した場合、違約金が発生する |
複数の不動産会社と契約出来る |
|
売主による 売却活動 |
売主が自ら見つけた買主と契約する場合、違約金が発生する | 売主が自ら見つけた買主と契約する場合、媒介契約の履行のために要した費用を支払う | 売主が自由に売却活動を行い、契約出来る |
|
販売状況の 報告頻度 |
1週間に1回以上報告する必要がある | 2週間に1回以上報告する必要がある | 報告義務なし |
|
レインズへの 登録義務 |
媒介契約締結後、5日以内に登録する義務がある | 媒介契約締結後、7日以内に登録する義務がある | 登録義務なし |
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約のメリット
- 報告頻度がもっとも高いため、販売状況をこまめに把握出来る
- 不動産会社と専属契約を結ぶため、積極的に広告・宣伝活動を行ってもらえる
専属専任媒介契約のデメリット
- 自分で買主を見つけても、不動産会社を介する必要がある
- その会社の力量や熱意によっては、売却時期遅くなったり、金額が低くなったりするリスクがある
- 他社との競争意識が働かず、担当者の熱意が低下する場合がある
専任媒介契約
専任媒介契約のメリット
- 報告頻度が高く、販売状況を把握しやすい
- 積極的に広告・宣伝活動を行ってもらえる可能性が高い
専任媒介契約のデメリット
- その会社の力量や熱意によって、売却時期が遅くなったり、金額が低くなたりするリスクがある
- 他社との競争意識が働かず、担当者の熱意が低下する場合がある
一般媒介契約
一般媒介契約のメリット
- 複数の会社に依頼出来るので、より広く購入希望者を募れる
- 他社との競争意識が働き、営業活動が活発になりやすい
- レインズへの登録義務がないため、売却の事実を人に知られにくい
一般媒介契約のデメリット
- 売主への報告義務がないため、現在の販売状況を掴みにくい
- 自社が契約を取りまとめられるとは限らないため、担当者の熱意が低下する場合がある
- レインズに登録しない場合は、物件情報の公開範囲が限定的になる
PICK UP！ REINS(レインズ)とは？
「REINS(レインズ)」は「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。
多くの不動産会社は媒介契約制度に基づきレインズへ登録するため、不動産取引をより安全に行うことが出来ます。日本中でたくさんの不動産会社がレインズを利用しており、不動産取引を円滑かつスピーディーに行うことが可能です。また、日々蓄積されていく過去の取引事例を参照出来るので、不動産の適正価格をより正確に把握出来ます。
仲介売却の流れ
Flow
01
相場の確認
不動産会社へ問合わせて無料査定を受けることで、売却を考えている不動産の相場を確認します。
Flow
02
売却相談・物件調査・価格提示（査定書提出）
不動産会社が現地調査を行い、不動産の状況や周辺の環境、市場相場などの条件をもとに査定価格を算出し、提示します。
Flow
03
媒介契約の締結
仲介売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの種類があります。
Flow
04
売買活動・交渉
不動産会社による売買活動や交渉がスタートします。チラシやインターネットなどを活用して、不動産の情報を流します。
Flow
05
売買契約
不動産の購入をご希望の買主様が見つかりましたら、売買契約となります。
Flow
06
代金授受・物件引渡し・譲渡税の納付
設定した代金を受け取って、物件の引渡しとなります。
物件の引渡しが完了しましたら、譲渡税を納付して仲介売却は完了となります。
買取り
不動産買取とは
不動産会社が直接不動産を買い取る方法を指し、とにかく早く不動産を売却して現金にしたいという方におすすめです。
不動産売却は基本的に買主様が見つかるまでに時間がかかるものですが、不動産会社がそのまま買い取るために買主様を探す必要がありません。
不動産会社は、買い取った不動産をリフォームしたり建て替えたりすることで付加価値を高め、販売します。ただし、ほとんどの場合で仲介売却や任意売却よりも売却価格が安く設定されてしまうため、理想の価格で高く売りたい方へにはあまりおすすめできません。
不動産買取のメリット
01
仲介手数料がかからない
不動産買取の場合、不動産会社自体が買い取るため媒介契約を結ぶ必要がなく、媒介契約の成功報酬である仲介手数料が発生することもありません。
02
短期間で現金化できる
仲介売却や任意売却を選んだ場合、条件に合う買主様が現れなければ現金化できません。
不動産買取の場合は、不動産会社がそのまま買い取るためすぐに現金化できます。
03
瑕疵担保責任が免責
売却した不動産に瑕疵（欠陥）が合った場合、売主様は責任を負う必要があります。
しかし不動産買取の場合は瑕疵担保責任が適用されないため、劣化が心配な物件でも問題なく販売できます。
04
内覧の手間がかからない
不動産を売却する場合、購入を検討している方に内覧などで物件を見せる必要があり、準備などでどうしても手間がかかります。
不動産買取の場合は、内覧自体を行なう必要がありません。
05
売却活動が近所に知られない
仲介売却で売却活動を行った場合、広告やインターネットで売却活動が行われるため、近隣の住民に知られてしまうことがあります。
不動産買取の場合は、売却活動の必要がないため知られることはありません。
不動産買取と仲介売却との違い
買取か仲介売却かは、売主様のご希望や目的によって選択されます。売主様の状況に応じて、わかりやすく下記にまとめましたので、よりよいご選択にご活用ください。
買取が向いているケース
- 不動産を即現金化したい
- 現金を必要とする期日が迫っている
- 築年数が経った家
- 市街地調整区域内にある
- 売却を近所・周囲に知られたくない
仲介売却が向いているケース
- 売却完了まで急いでいない
- できるだけ高く売却したい
- 住宅ローンが残っている
- 立地や築浅など、有利な条件の物件
任意売却
任意売却とは
住宅ローンなどを利用して購入した不動産には、もしも返済が滞ってしまった場合に土地や建物を担保にできる権利である「抵当権（ていとうけん）」がつけられています。そのため、住宅ローンが支払えない状況に陥ってしまったときに金融機関は不動産を差し押さえて競売にかけることができるのです。
ところが、競売にかけられてしまった場合、不動産の価格は市場価格より大幅に低下することがほとんどです。任意売却は、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法を指します。競売にかけられる前に任意売却を利用すれば、市場価格に近い価格で不動産を売却することが可能です。
不動産会社への任意売却の相談が間に合う期間
| ローン滞納直前 |
任意売却 可能 |
どうにか毎月の支払いはできているものの、そろそろ住宅ローンの支払いが難しくなってきた状態です。 できれば、時点で早めの対策を検討しましょう。 |
|---|---|---|
| ローン滞納3ヵ月以内 |
返済が困難になり、ローンを滞納しはじめると、金融機関からの督促状や一括弁済通知が届きます。 この状態を放置していると、競売にかけられてしまいます。 |
|
| ローン滞納4ヵ月以内 | 競売開始通知が届きます。通常、通知から4～5ヶ月で競売が行われます。 | |
| ローン滞納5ヵ月以内 |
裁判所から執行官がやってきて、家の写真を撮影するなどの調査を行います。 また、複数の不動産関係者が訪問してくることもあります。ここまでくると、競売はもう目前です。 |
|
| それ以降 |
任意売却 不可能 |
競売が開始され、強制立ち退きとなってしまいます。競売が始まってしまうと、任意売却はできません。 |
任意売却と競売を比較
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 時価に近い価格で売却できます。 | 売却基準価格は裁判所によって時価の約70％に決められ、入札はさらに20％下回る価格からになります。 |
| 剰余金 | 交渉次第では、引越し費用や生活費用として手元にお金を残せる可能性があります。 | 不動産の売却代金は、すべて債権者への支払いに充てられ手元には一切残りません。 |
| 引越し | 引越し時期などはある程度希望を聞いてもらえます。 | 落札者の都合によっては強制退去させられてしまうこともあります。 |
| 残債務 | 不動産会社のサポートを受けて金融機関と交渉することができます。 | 返済方法の話し合いはできず、残責務は自分で処理しなければいけません。 |
| プライバシー | 近隣の住人に知られることはありません。 | 物件が新聞やチラシに掲載されるため、近隣の方に知られることもあります。 |
| 生活再建 | 余裕を持って生活を立て直しやすくなります。 | 負担が大きいため、再建までに時間がかかります。 |
ローン返済にお困りの方は、任意売却がお得です！
市場相場に近い価格での売却が可能！
任意売却は通常の不動産取引と同じ売却活動を行います。そのため、市場相場に近い形での不動産売却ができます。競売は強制的な売却となるので、市場に物件が溢れている際などの売却になった場合は市場相場を大きく下回るケースも少なくありません。
周囲にバレずに売却が可能！
任意売却は通常の不動産取引と同じ売却活動になります。そのため、周囲に人は住宅ローン滞納によって売却をしているという風に思われません。
近所さまや知り合い、身内に対して不動産が高く売れるから売却していると説明すれば納得していただけます。
自分の意志で売却が可能！
任意売却は競売と違って、自分が望んだ意志として売却を行うことができます。だれに強制される訳でもなく売却できるので、売主様自身の「納得感」は競売と比較して全く違います。任意売却後の計画も違ったものになってきます。心機一転頑張るためにも競売（強制的に売却）よりも任意売却（自分の意志で売却）を選択してください。
相続空き家・土地
相続した不動産（空き家、土地）の扱いに困っていませんか？
物件や土地といった不動産を相続したものの、まったく活用できていないという方はいらっしゃいませんか？ せっかくの不動産も活用できなければ宝の持ち腐れです。そのまま放置せず、まずは不動産会社に相談してみましょう。使い道がなく悩んでいた空き家や土地でも、収益を得られるかもしれません。
相続鑑定士の資格を持つ代表取締役が直接、あなたのお悩みを解決します！
相続鑑定士とは？
相続鑑定士は、相続に関するあらゆるお悩みに対応し、お客様に最適な相続プランをご提供する資格を有する事業者のことを言います。この資格を持つものは、相続に関する多岐にわたる問題に対して包括的なサポートができます。
たとえば、遺産の評価や適切な分割方法の提案、さらには相続に関連する法律や税務の複雑な問題に対しても適切な助言を提供し、相続人の負担を軽減いたします。
また、相続に関する専門知識を活かして、将来にわたって資産が適切に管理されるようにプランニングを行うことが可能です。相続税の負担を最小限に抑えるためのアドバイスや、相続後の資産運用に関する提案も行います。これにより、相続人は自分の将来設計を見据えた資産管理を行うことができ、相続手続きの円滑化と資産保護に大いに貢献します。
空き家・空き地を放置した時のデメリット
01
固定資産税が2～3倍に増税される
放置された「特定空家等」にかかる固定資産税が増税され、従来の2～3倍の税金がかかるようになりました。
特定空家とは、空家対策特別措置法において、以下のいずれかに該当するものを指します。
- ▪️老朽化による倒壊のおそれがある
- ▪️ゴミの放置などで、衛生上有害になり得る
- ▪️周辺の景観を著しく残っている
- ▪️周辺の生活環境のため、放置することが不適切
- ▪️まとめると、「老朽化が著しく、周辺地域や住民に悪影響を及ぼす可能性がある物件」が特定空家に分類されます。
| 特例住宅用地 | 特定空家 | |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 21万円 | 56万円 |
| 都市計画税 | 4万円 | 12万円 |
| 合計 | 25万円 | 68万円 |
従来は固定資産税・都市計画税の減額を受けられたため、空き家を放置するケースも少なくありませんでした。
しかし、現在では税金面で不利になるリスクが高いため、空き家を所有している方は早めに対策を講じましょう。
02
持ち主負担で強制解体されるおそれがある
自治体からの再三の勧告に従わない場合、空き家を強制解体されてしまうおそれがあります。これは、2014年に制定された空き家対策特別措置法に基づくもので、解体にかかった費用は全額持ち主に請求されます。
空き家を放置するとこのようなリスクがあることも覚えておきましょう。
03
老朽化によって、倒壊リスクが高まる
老朽化が著しい空き家は、経年劣化や腐蝕によって家として機能しなくなるおそれがあります。また、老朽化した空き家は倒壊リスクも高く、とくに古い耐震基準で設計された物件は倒壊率が2倍以上になるとも言われています。地震大国の日本において、空き家を放置するのは非常に危険です。
04
資産価値が下落する
空き家が出来るような土地は過疎化が進みやすく、時間が経つほど資産価値が下落してしまうおそれがあります。大都市圏への人口集中により、郊外の人口は大幅に減少しています。過疎地域の物件は買い手が少ないため、不動産そのものの価値も著しく下がってしまうのです。
05
ご近所トラブルを引き起こす原因に
空き家を放置するリスクは、「害虫の繁殖」や「悪臭」、「草木の繁茂」や「不審者の侵入」など枚挙にいとまがありません。
こうしたリスクが現実のものとなった場合、近隣住民にも迷惑がかかり、ご近所トラブルの原因にもなってしまいます。
不動産相続は「賃貸活用」か、「早めに売却」するのがおすすめです！
空き家のまま長年放置していると、資産価値が下がるだけでなく、資金的負担も高まってきます。そのため、空き家に対しては「賃貸活用する」か「早期に売却する」のがおすすめです。
賃貸活用が向いているケース
- 不動産を手放したくない
- 安定した賃貸収入を得たい
- 空き家管理の手間をかけたくない
売却が向いているケース
- まとまった現金を早期に手にしたい
- 固定資産税など維持費用の心配を取り除きたい
- リフォームなどせずに現状のまま売却したい
ただし、賃貸活用、早期売却のどちらにもメリットもあれば、デメリットもあります。
賃貸活用する場合は、
・必要に応じてリフォームなどの初期費用がかかる
・賃貸管理の責任を問われる
・借主が見つからない、etc...
早期売却する場合は、
・相場より安い価格になる可能性がある
・物件によっては売却ができない可能性がある、etc...
どちらにも一長一短があります。八幡地所ではお客様に最適の提案をいたします。ぜひ、お気軽にご相談ください。
思い出を大切に
思い出を大切に売却したいお客様へ
「マイホーム」にはご家族しか知りえないご家族だけのストーリーがございます。
唯一無二のストーリーを大切に受け継ぎ、新しいご家族とで新たなストーリー を創って頂けるご家族をお探しいたします。
時間をかけて、ご購入したいお客様（大切にお住まい頂ける方）を 徹底してお探しさせて頂きます。 売却目的や転売など居住されない方には販売しないように努めさせていただきます。
弊社の地元で18年のネットワークを活かし、ご希望の購入見込みのお客様にご提案をさせて頂きます。
その後、広告等で新たに集客活動を行って参ります。
八幡地所の集客活動
01
インターネット活用
集客に強いポータルサイトへ掲載し、全国幅広い方々にマイホームの情報をお伝えいたします。
02
新聞折り込み広告やポスティング広告
地域に根ざした不動産会社として、地域の方がに向けて広告を制作し、新聞やポスティングにて広範囲に配布いたします。
03
他不動産会社に告知
「レインズ」にて物件の登録を致します。
全国の不動産会社1社毎の問い合わせに対応し、条件に合致するお客様に出会うまで、粘り強く対応いたします。
04
オープンハウスを開催
最後は、実際に確認していただきお住まいになるイメージを持って頂くため、内見になります。
大切に住んでいただけるよう、今まで住んできた売主様の想いを内見者様にもお伝えしていきます。
